近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)因高層定調(diào)“去庫(kù)存”，引發(fā)了對(duì)樓市政策走向的“猜測(cè)和解讀”。

　　一些專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)“去庫(kù)存”應(yīng)該更多地要從供給側(cè)改革的角度去理解。“中央城市工作會(huì)議”也并非意味著房地產(chǎn)的政策“拐點(diǎn)”。

　　在中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)若有重大轉(zhuǎn)折的話，并不是效法美國(guó)“兩房”的證券化，而是供給側(cè)改革，這包括減少房地產(chǎn)業(yè)的管理和交易成本，以及針對(duì)房地產(chǎn)客觀需求，增加有效投資、提供有效供給。

　　房地產(chǎn)仍是最好產(chǎn)業(yè)之一

　　在很多人時(shí)不時(shí)談?wù)撝袊?guó)樓市寒冬時(shí)，巨大的房地產(chǎn)成交量往往被忽視。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為94898萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為64790億元。按照住建部政策研究中心主任秦虹的看法，雖然2015年還沒(méi)有結(jié)束，但從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年全國(guó)房地產(chǎn)成交量和銷(xiāo)售額，還是處于相當(dāng)高的水平。

　　記者注意到，作為中國(guó)樓市成交頂峰的2013年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超13億平方米，銷(xiāo)售額81428億元。而2014年市場(chǎng)回調(diào)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，銷(xiāo)售額7.63萬(wàn)億元。

　　對(duì)此，一些細(xì)心的開(kāi)發(fā)商也早有判斷。其中，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷最具代表性，他認(rèn)為，今年1-8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)了2013年，巨大的市場(chǎng)空間顯而易見(jiàn)。

　　當(dāng)然，受前十幾年市場(chǎng)火爆影響，房地產(chǎn)投資也一路高歌猛進(jìn)，產(chǎn)生相當(dāng)多盲目的投資，使得去庫(kù)存壓力相當(dāng)在。

　　材料顯示，目前中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力住房待售面積僅為6.8億平方米，僅為半年的銷(xiāo)售量，但在建施工面積約為70億平方米，住房有50多億平方米，如果按照2015年竣工率為8.6%推算，未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)長(zhǎng)期面臨去庫(kù)存壓力。正因?yàn)榇耍?xí)近平總書(shū)記11月10日在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　去庫(kù)存將因地施策

　　記者注意到，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”一時(shí)間引起市場(chǎng)熱議和廣泛的政策猜測(cè)。然而，受以往房地產(chǎn)調(diào)控的慣性思維影響，市場(chǎng)各方人士對(duì)“去庫(kù)存”的期待和猜測(cè)，更多傾向于“救市”思維，對(duì)政策層面的猜測(cè)也略顯過(guò)度。

　　“如何化解房地產(chǎn)庫(kù)存，是一個(gè)復(fù)雜的難題。需要認(rèn)真而仔細(xì)地思考，不是一兩項(xiàng)政策那么簡(jiǎn)單，而應(yīng)該全方面統(tǒng)籌考慮。”住建部政策研究中心原副主任王玨林向上證報(bào)記者如是說(shuō)。

　　陳晟認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存，首先要理清去庫(kù)存的區(qū)域。在他看來(lái)，一線城市市場(chǎng)熱度依舊，二線加城市也會(huì)不錯(cuò)，當(dāng)前去庫(kù)存的主要目標(biāo)是三、四線城市。

　　并且，房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)有一系列政策儲(chǔ)備，包括提高保障房配給的貨幣化占有率、非限購(gòu)城市政策自調(diào)整、戶(hù)籍制度改革、提高公積金使用效率等。

　　“這些政策措施，有的來(lái)源于各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)成為共識(shí)，有利于政策的落地實(shí)施。”陳晟認(rèn)為。

　　更為重要的是，“我們還應(yīng)關(guān)注供給側(cè)改革，這包括減少房地產(chǎn)業(yè)的管理和交易成本，以及針對(duì)房地產(chǎn)客觀需求，增加有效投資、提供有效供給。”

　　而對(duì)于有效供給，歐陽(yáng)捷也有相似看法。他認(rèn)為，盡管目前面臨巨大去庫(kù)存壓力，但我國(guó)實(shí)際上住房供應(yīng)是不足的。

　　因?yàn)椋拔覈?guó)居住面積分布不均衡，城鎮(zhèn)人均住房面積在20平方米以下的，城市有4096萬(wàn)戶(hù)，鎮(zhèn)有1955萬(wàn)戶(hù)，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。